Bezproblémový proces pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti.

23.05.2014 12:00

Vstupná obhliadka a inzercia:

 Prečo Vás žiada maklér pri prvom kontakte (či už telefonickom alebo osobnom) o stretnutie a obhliadku (fotenie) Vašej nehnuteľnosti?

 Pre vytvorenie správnej marketingovej stratégie je začiatok predaja najpodstatnejší. Po obhliadke bytu, domu, alebo pozemku musí maklér vytvoriť reálnu cenu nehnuteľnosti, ktorú osobne spoznal.

Pred začiatkom predaja si na realitných portáloch urobí väčšina predávajúcich prieskum, kde sa asi jeho nehnuteľnosť cenovo nachádza a tu zvyčajne urobí aj základnú chybu: svoju nehnuteľnosť buď precení, alebo podcení.  Predávajúci vyhľadajú asi 30 obdobných nehnuteľnosti a z ich ceny si vytvoria priemer. To však nefunguje. Treba vybrať 10 najnižších cien a tie spriemerovať! Nehnuteľnosti s vysokými cenami na internete len dlho „visia“ a nie sú objektívne.

Kvalitné fotky a výstižný popis v inzeráte sú nutné pre zmenu nato, aby inzerát zaujal. Drvivá väčšina záujemcov sa nevenuje inzerátom bez fotiek a málokedy reaguje na také inzeráty. Dobrý popis nehnuteľnosti zase zabráni zbytočnej strate času na obhliadky kupujúcim nevyhovujúcich nehnuteľností.

 V obrovskej konkurencii obdobných nehnuteľností je veľmi dôležité, aby bol inzerát na najväčších inzertných portáloch v popredí, čo nie je zadarmo. Dobrú realitnú kanceláriu spoznáte aj podľa toho, či je ochotná platiť nadštandardnú inzerciu.

Značnou chybou  súkromných inzerentov je to, že  povolia inzerovať nehnuteľnosť hocikomu, čím nehnuteľnosť stráca atraktivitu. Rôzne ceny, nekvalitné fotky, alebo inzerát bez fotiek nehnuteľnosť na trhu devalvujú. Nehnuteľnosť  vyvoláva dojem, že má chybu a nedá sa predať.

 Skutočný maklér si svoju nehnuteľnosť pozná a vie ju prezentovať. Vie podrobnosti o stave nehnuteľnosti, dáva pravdivé odpovede na otázky záujemcov. Vie poradiť predávajúcim ako urobiť nehnuteľnosť v očiach záujemcov lákavejšou.

Aj byt v pôvodnom stave môže pôsobiť príjemne a byt po dobrej rekonštrukcii naopak - zle. Všetko závisí od toho ako si byt na predaj pripravíme. Bytu v pôvodnom stave stačí keď ho vypraceme a vyčistíme. Pri zrekonštruovanom byte musí byť pri obhliadkach poriadok a čistota. Všetky žalúzia vytiahneme hore, aby v ňom bolo svetlo. Byt by nemal byť prepchatý – opticky to zmenšuje priestor. Pri obhliadkach by nemala byť doma celá rodina a zvieracích miláčikov je lepšie takisto  počas obhliadky venčiť pred domom.

Ak má kupujúci o nehnuteľnosť záujem, by mal maklér klientom presne vysvetliť čo bude pri predaji nasledovať.

 Vo väčšine prípadov sa najskôr prichádza ku podpisu trojstrannej rezervačnej zmluvy (predávajúci, kupujúci, realitná kancelária). Rezervačná zmluva slúži nato, aby predávajúci rezervoval predávanú nehnuteľnosť v prospech kupujúceho do doby podpisu kúpnej zmluvy. Kupujúci za týmto účelom zloží primeraný rezervačný poplatok (2.000 €, alebo 2% z ceny) v prospech predávajúceho. Rezervačná zmluva by mala obsahovať presnú špecifikáciu nehnuteľnosti, jej výmeru, zariadenie a vybavenie nehnuteľnosti, ktoré v nehnuteľnosti ostáva. Zmluva musí byť recipročná, so zmluvnými pokutami pre predávajúceho aj kupujúceho. Zmluva musí tiež obsahovať presné údaje zmluvných strán, a súhlas so spracovaním osobných údajov. V zmluve by mal byť definovaný spôsob budúcej platby nehnuteľnosti, povinnosti predávajúceho (napríklad ak je na nehnuteľnosti záložné právo banky predávajúceho) a kupujúceho ako aj celý mechanizmus na základe čoho sa budúci prevod uskutoční. Nutné sú termíny, dokedy sa má podpísať kúpna zmluva a na základe čoho a dokedy uvoľní predávajúci kupujúcemu po podaní kúpnej zmluvy na kataster.

Podpis kúpnej zmluvy je osudovým momentom. Kvalitná zmluva nie je taká, ktorá „prejde katastrom“, ale ktorá rieši aj nato, čo keď sa v procese kúpy, alebo po procese niečo stane. Každá naša zmluva  (aj návrh na vklad vlastníckeho práva) je vypracovaná advokátom. Taktiež prípadné prerušenie konania a konzultáciu s katastrom rieši advokát a nie sú tým zaťažovaní klienti.

      Kúpna zmluva je zmluvou, na základe ktorej sa prevádza majetok z predávajúceho na kupujúceho. Zmluva musí obsahovať presnú špecifikáciu nehnuteľnosti, jej výmeru, zariadenie a vybavenie nehnuteľnosti, ktoré v nehnuteľnosti ostáva, ťarchy, záložné práva, a pod. Zmluva musí byť recipročná, so zmluvnými pokutami pre predávajúceho aj kupujúceho. V zmluve musí byť definovaný presný spôsob platby nehnuteľnosti, správca, povinnosti predávajúceho a kupujúceho ako aj celý mechanizmus na základe čoho sa budúci prevod uskutoční. Zmluva musí tiež obsahovať presné údaje zmluvných strán, ako aj to čo sa bude diať v prípade prerušenia katastrom, alebo neuskutočnením prevodu, úmyselným zatajením skutočnosti a pod., niektorou zo zmluvných strán. Jedným z podkladov na vytvorenie kúpnej zmluvy je aj pôvodná nadobúdacia zmluva, teda zmluva, ktorou nadobudol nehnuteľnosť predávajúci. Nutnou prílohou kúpnej zmluvy je potvrdenie správcu o vyrovnaní záväzkov a nedoplatkov.

Návrh na vklad vlastníckeho práva: Je sprievodným dokumentom pri podávaní Kúpnych zmlúv na kataster. Kataster na ňom potvrdí a vyznačí príjem listín, číslo konania a dátum.

 Primeraná odmena za služby realitnej kancelárie je minimálne 2000€, alebo 2% z ceny nehnuteľnosti nad 100.000 €. Realitné kancelárie, ktoré robia s príliš nízkou províziou nemôžu mať servis na úrovni už ani z ekonomického hľadiska.

 Predávajúci odovzdá kupujúcemu nehnuteľnosť potom čo mu prišli peniaze na účet, alebo sú vinkulované v jeho prospech u notára, či v banke a návrh na vklad vlastníckeho práva je podaný na katastri. Zmluvné strany za pomoci makléra spíšu preberací protokol o stavoch meračov, odhlásia a prihlásia sa z jednotlivých médií.

Notárska úschova je jediným stopercentným spôsobom, ktorý chráni peniaze pre obidve zmluvné strany. Notár príjme peniaze od kupujúceho, aby mal predávajúci istotu, že sa Zmluva o prevode vlastníckeho práva v prospech kupujúceho môže podať na kataster. Kupujúci má pre zmenu istotu, že notár vyplatí predávajúcemu peniaze až vtedy, keď bude vlastníkom on a na liste vlastníctva nebudú žiadne ťarchy, ktoré by bránili užívaniu nehnuteľnosti kupujúcim. Vinkulácia peňazí v banke nie je stopercentná, nakoľko na peniaze kupujúceho vinkulované v banke, siahnuť exekútor môže, na notársku úschovu dosah nemá!

 

 

Späť

Kontakt

Judita Petrufová Ing. - J.P.Press

Veľké Blahovo
93001

0911665552

Dreamhouse © 2012-2016 Všetky práva vyhradené.