5 najdôležitejších faktorov, ktoré ovplyvňujú predajnú cenu nehnuteľnosti

06.07.2015 19:44

     

Jednou z najťažších úloh, s ktorou sa stretne majiteľ nehnuteľnosti, je stanovenie jej správnej predajnej ceny. Vážení predávajúci, skúste určiť cenu triezvo a s odstupom, veď predražený objekt Vám nekúpi nikto.  Ignorovanie faktorov a trhových podmienok môže mať za následok dlhodobú nepredajnosť.

Väčšina predávajúcich si k svojej nehnuteľnosti vytvorili citové puto, ktoré vedie k neobjektívnosti stanovenia ceny. Ďalšou častou chybou  je neúmerné navýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť.

Štatistiky ukazujú, že ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti skutočne predajú sú až o približne 6% nižšie, ako ceny, za ktoré sa inzerujú.

Najčastejšie používanou  metódou stanovovania cien v praxi je komparatívna  metóda, založená na princípe porovnania cien podobných nehnuteľností v rovnakom čase (podobný typ, technický stav a umiestnenie).

Na čo najpresnejšie stanovenie hodnoty nehnuteľnosti je potrebné vziať do úvahy viacero faktorov, ovplyvňujúcich konečnú cenu.

  1. Lokalita, lokalita, lokalita   

Je najvýraznejším ukazovateľom hodnoty nehnuteľnosti. Atraktivita lokality, kde sa nehnuteľnosť nachádza, zahráva hlavnú úlohu pri zvyšovaní ceny. Vidiecke nehnuteľnosti stále stoja zlomok ceny podobnej nehnuteľnosti v centre Bratislavy. Aj v rámci jedného mesta, mestskej časti, dokonca aj ulice sa môžu ceny výrazne líšiť, čo ovplyvňuje hlavne bezpečnosť, sociálna úroveň obyvateľstva a životné prostredie.

 

  1. Orientácia , poloha nehnuteľností

Byty orientované na južnú stranu majú vyššiu trhovú hodnotu. Negatívny vplyv na cenu má umiestnenie bytu na prízemí, na zvýšenom prízemí a na najvyššom poschodí. Svetlosť bytu a pekný výhľad pridávajú na cene nehnuteľnosti.

 

  1. Technický stav , materiál

Najvyššiu hodnotu majú novostavby a byty alebo domy, ktoré prejdú kompletnou rekonštrukciou. Miera hlučnosti, tesnenie, rozvody, stav konštrukcií, stavebné materiály, zateplenie, bytové jadro – to všetko má vplyv na konečnú cenu. Z hľadiska použitých materiálov tehlové stavby sú drahšie ako panelové, ale hodnota nehnuteľnosti narastá aj poprevedení zateplenia budovy.

 

  1. Dispozičné riešenie

Typ obytného domu, počet bytov na poschodí, výťah, pivnica, spoločné priestory v bytovom dome, v byte nepriechodné izby, oddelená toaleta, loggia, balkón, terasa, vysoké stropy – to je to, čo ovplyvňuje konečnú cenu pri bytoch. Pri rodinných domoch je to fakt, či je samostatne stojací alebo sa nachádza v radovej zástavbe, ale aj úprava okolia domu.

 

  1. Občianska vybavenosť  okolia

Za dostupnosť predškolských zariadení, škôl, telocviční, zdravotných zariadení, obchodov a nákupných centier, zastávok MHD si treba niečo priplatiť.

Negatívny vplyv na cenu nehnuteľností majú právne vady (vecné bremená, nájomný vzťah, ťarchy), zlá dostupnosť v zime, narušená statika, nezaizolovaná nehnuteľnosť, nevyhovujúce inžinierske siete, iný majiteľ pozemku pod nehnuteľnosťou, nevyhovujúce dopravné spojenie.

 

Ako vidíte, presné stanovenie ceny nepatrí k jednoduchým úlohám. Často sa využíva činnosť skúseného odborného znalca, ktorý  dokáže nezávislou prácou ohodnotiť daný objekt. Jeho hodnotenie je však vždy iba poradným hlasom,  konečné slovo máte iba Vy. Ak spolupracujete s realitnou kanceláriou, mal by pri určení ceny nehnuteľnosti pomôcť váš realitný poradca.

 

Ako sa pripraviť na fotografovanie domu?

24.03.2014 13:59

Interiér

    Poupratujte tak dobre ako len je to možné. Odložte hračky, oblečenie, riad, uteráky, topánky, atď.
    Anonymizujte. Fotografie malých detí a akékoľvek potenciálne urážajúce umenie (verte mi, že je také) majú byť odložené .
    Odstráňte všetky sezónne / sviatočné dekorácie, ktoré môžu vyvolať neaktuálny dojem z Vašich fotografií.
    Utrite prach a povysávajte .
    Poustielajte všetky postele, natraste všetky vankúše a natiahnite nové posteľné prádlo .
    Vyčistite drez  a odložte všetky pokrmy.
    Poutierajte kuchynské dosky a pulty, odložte hriankovače, otvárače konzerv, kuchynské roboty, atď.
    Poutierajte všetky keramické povrchy v kúpeľni, vyčistite vaňu, vyleštite zrkadlo a sklené povrchy a odložte všetky osobné veci (zubné kefky, krémy, parfémy, šampón , kondicionéry atď). Vyložte nové uteráky.
    Skryte všetky odpadkové koše .
    Odstráňte všetky magnetky a dekorácie z chladničky .
    Ak máte domáce zvieratá, skryte všetky ich potraviny / misky na vodu, košíky a  hračky .
    Sklopte WC sedadla a kryty .
    Vymeňte všetky vypálené žiarovky.
    Prestrite jedálenský stôl s vašim najkrajším prestieraním.
    Naaranžujte do vázy čerstvé kvety.
 

Exteriér

    Postarajte sa, aby trávnik bol udržiavaný, lístie pohrabané, kríky a stromy postrihané a vyčistené.
    Skontrolujte čistotu okolia  „po zvieratách“.
    Odložte všetky  hadice, záhradné náradie, hračky, bicykle atď.
    Skryte všetky " roztomilé " záhradné dekorácie.
    Ak máte  bazén, jacuzzi, alebo jazierko , odstráňte všetky bezpečnostné prekázky, kryty a uistite sa, že voda je v nich čistá.
    Ak budú fotografie zhotovené za súmraku, nahraďte všetky rozbité alebo nefunkčné svetlá na dome, okolo chodníkov   v        záhrade, na terase a v bazéne.

    Keď je sezóna grilovania, odkryte  grily, uistite sa, že sú vyčistené .
    Odstráňte všetky sezónne / sviatočné dekorácie .
    Zasaďte živé, farebné kvety  do záhrady a  kvetináčov.

Tesne pred tým, ako fotograf dorazí

    Zapnite všetky vnútorné svetlá - dokonca aj svetlá zabudované  v nábytku.
    Založte oheň v  krbe a zapáľte sviečky (v sezóne).
    Otvorte všetky rolety, žalúzia a roztiahnite závesy .
    Preparkujte všetky vozidlá  z príjazdovej cesty a na ulici pred domom.

 

Späť

Kontakt

Judita Petrufová Ing. - J.P.Press

Veľké Blahovo
93001

0911665552

Dreamhouse © 2012-2018 Všetky práva vyhradené.